Полезная информация для клиентов агентств недвижимости
Одной из главных задач Южной палаты недвижимости является обеспечение клиентам профессиональных участников рынка недвижимости гарантий честного и продуктивного сотрудничества. Для достижения этих целей создана обширная информационная база и собственные средства массовой информации, проводится обучение и аттестация сотрудников агентств недвижимости, сертификация агентств,бесплатные консультации частных лиц юристом Палаты и досудебное разрешение конфликтных ситуаций между агентствами и клиентами.
В этом разделе вы можете найти типовые договоры на оказание услуг, которые заключаются между риэлтором (представителем агентства недвижимости) и вами, их клиентами. Эти договоры являются рекомендательными образцами договоров предоставления услуг, которые разработала Южная палата недвижимости. В них учтены все актуальные требования законодательства РФ, учтены интересы всех сторон. Прежде чем подписать договор на оказание услуг, сравните положения договора на соответствие с рекомендуемыми.
Отдел по обучению и сертификации ЮПН проводит аттестацию специалистов рынка недвижимости. Вы можете посмотреть реестр специалистов с действующими аттестатами, в нем указана квалификация, дата получения аттестата, номер и срок его окончания. Кроме того, вы можете посмотреть фотографию специалиста.
Рекомендуем прочитать раздел, Как выбрать агентство недвижимости. В ней подробно изложено почему стоит выбирать агентство недвижимости, являющееся членом ЮПН.
Расшифровываем рекламные трюки застройщиков
Большая конкуренция среди застройщиков заставляет их бороться за покупателя не только интересными строительными решениями, но и рекламными кампаниями. Многие фразы в рекламных текстах правдивы лишь отчасти, а другие даже обманывают будущих инвесторов. IRR.ru расшифрует 8 излюбленных формулировок продавцов недвижимости.
«Стоимость от 40 тыс. руб./кв. м»
Все застройщики на баннерах указывают стоимость «от». Но это не значит, что вы сможете подобрать квартиру по минимальной цене. На самом деле указанная цена предоставляется на особых условиях, например, будет обязательна оплата в размере 100% от стоимости квартиры. Еще один вариант — указана цена за самую неликвидную недвижимость.
«Квартиры в “ЖК природная аллея”»
«Зеленый», «лесной», «сосновый», «бор», «сад», «долина»… Слова, ассоциирующиеся с природой и свежим воздухом, навевают приятные фантазии о новостройке, окруженной густой зеленью. Иногда, это специальный ход, чтобы заставить покупателя сделать первый звонок или посетить сайт, хотя в реальности из зелени в этом ЖК может быть только пара клумб, газон перед подъездом и стены самих домов.
«Современный жилой комплекс»
Современный жилой комплекс — это дома с невысокой этажностью, построенные на хорошем расстоянии друг от друга, с двором без машин и красивым внешним видом. Но застройщики до сих пор называют «современными» стоящие впритык друг к другу тридцатиэтажные дома с заполоненным автомобилями двором и скучным прямоугольным дизайном, который вытягивают только яркие цвета стен.
«В шаговой доступности от метро»
На деле метро может находиться не в 10 и даже не в 20 минутах от метро или остановки. Поэтому нужно зайти на сайт и посмотреть на карте, где действительно находится дом.
Еще одна уловка — «через 3 года откроется новая станция метро». Под этой фразой может подразумеваться, что откроются первые работы, а не сама станция.
«Квартиры в новом микрорайоне с развитой инфраструктурой»
Здесь нужно узнать, в каком состоянии находится новый район. Вероятно, что сданы только первые корпуса, а инфраструктура пока только в проекте. Однако и на такой вариант стоить обратить внимание — когда микрорайон и все удобства будут достроены, стоимость ваших квадратных метров увеличится на 10-20%.
«Роскошный вид»
Наверняка роскошный вид имеется, но только на верхних этажах и только на одной из сторон дома. Если вам важно видеть из окна берег реки, то уточняйте, в каких именно квартирах такой вид действительно присутствует.
«Покупка по 214-ФЗ»
Значит, что недвижимость можно купить по договору долевого участия. Проще говоря, предлагают стать дольщиком и вложиться в строительство еще неготового и, возможно, даже не начатого дома.
Перед тем как согласиться на такую сделку оцените все риски и ищите надежного застройщика со свежими сданными проектами.
Подходящие моменты для вложения средств в строящуюся недвижимость — этап окончательного оформления каркаса и этап проведения внутренних работ. В это время наблюдается относительно невысокий риск и скидки на площади в размере 10-15%.
«Скидки до 10%», «Дарим 15 кв. м»
Иногда такие лозунги означают, что предложение есть, но оно ограничено… 3-5 квартирами. Большинству заинтересовавшихся менеджер сообщит об окончании акции и любезно предложит посмотреть несколько других квартир.
Но не всегда за рекламными лозунгами скрываются хитрости и уловки. Даже если у акции есть какие-то условия, возможно, вам удастся их соблюсти и получить скидку на недвижимость. А в масштабах целой квартиры за несколько миллионов это вполне весомый бонус.
Застройщик не сдает дом – как действовать?
К сожалению, в последние несколько лет из-за финансового кризиса участились случаи, когда застройщики задерживают сроки сдачи дома. Редакция IRR расскажет что делать и какие есть права у людей, оказавшихся в подобной ситуации.
Информация – прежде всего
В первую очередь, нужно проверить, ведутся ли строительные работы. Стоит отметить, что застройщик в случае задержки сроков окончания строительства обязан прислать уведомление дольщикам. Обязательно нужно пообщаться с другими людьми и уточнить, приходили ли им оповещения о задержке сдачи объекта, к примеру, на форуме дольщиков объекта. Иногда застройщики размещают информацию о статусе строительства в социальных сетях, где также можно пообщаться с другими дольщиками.
Дополнительное соглашение
Если строительная компания не успевает завершить строительство, она может установить новый срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом компания-застройщик должна прислать дольщикам официальное уведомление не позже, чем за два месяца от изначально установленного в договоре долевого строительства срока сдачи новостройки.
В уведомлении строительная компания предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи. В свою очередь, дольщик имеет право соглашаться или не соглашаться с новыми условиями ввода новостройки в эксплуатацию.
Если дольщик подпишет дополнительное соглашение, останется только лишь ждать, что строительная компания повторно не задержит срок сдачи новостройки в эксплуатацию. Однако таким образом дольщик ограничивает в себя в правах и не сможет претендовать на возмещение убытков и денежную компенсацию.
Соглашаться на перенос сроков можно лишь в том случае, если строительная компания четко объясняет причину задержки, например, временное отсутствие строительных материалов по вине поставщика, и не избегает общения с дольщиками. Как показывает практика, если у застройщика ухудшилось финансовое положение, он чаще всего избегает общения с покупателями жилья.
Если сдача дома была просрочена более чем на два месяца, а дольщик отказался подписать дополнительное соглашение, возможен один из двух вариантов: расторжение договора долевого строительства либо ожидание окончания строительства и получение денежной компенсации за задержку.
Вариант 1: расторжение договора
При расторжении договора дольщик может требовать возврата денег, а также выплаты неустойки, убытков и компенсации за моральный ущерб. При этом убытком будет считаться даже плата за аренду жилья в течение времени, на которое был задержан ввод дома в эксплуатацию. Чтобы получить возмещение, нужно представить договор аренды жилья и расписки владельца о том, что им были получены денежные средства в качестве оплаты. При расторжении договора застройщик должен вернуть не только полученные ранее от дольщика деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.
Вариант 2: денежная компенсация после подписания акта приема-передачи квартиры
Если дольщик откажется подписать дополнительное соглашение и при этом не расторгнет договор со строительной компанией, он имеет право дождаться окончания строительства и подписать акт приема-передачи квартиры. Уже после того как дольщик станет собственником недвижимости, он может подать иск в суд и получить денежную компенсацию за ожидание. Если покупатель недвижимости сможет представить полный пакет документов, то в 95% случаев суд примет решение в его пользу.
В соответствии с Федеральным законом №214, если дольщик не соглашается подписывать дополнительное соглашение, он имеет право получить денежную компенсацию в размере 1/150 текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от стоимости сделки за каждый день просрочки.
На практике застройщики, чтобы не платить неустойку, часто оформляют акт приема-передачи лишь после того, как дольщик подпишет дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. Иногда в акте приема-передачи застройщики требуют от собственника указать «претензий не имею». В этих случаях добиться выплаты неустойки будет практически невозможно.
Категории земель под малоэтажное строительства Частный дом можно строить не на любой земле. Каждый земельный участок, независимо от формы собственности, имеет конкретное разрешенное использование - это установленные законодательством "допустимые границы" использования участка его собственником или пользователем. И границы эти определяют в зависимости от принадлежности к какой-либо категории земель. Основные виды использования, с которыми сталкивается частный покупатель, - это участки "для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)", "для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)", "для дачного строительства" или "для ведения дачного хозяйства", и разнообразные варианты сельхозземель ("для сельскохозяйственного производства", "для организации фермерского хозяйства", "для организации крестьянско-фермерского хозяйства" и пр.) Каждый из этих вариантов налагает свои обязательства по использованию участка, а также - ограничения по строительству. Перед тем, как купить участок, не лишним будет еще раз внимательно присмотреться к тому, что именно покупаешь. Чем проще, тем лучше Наибольшей популярностью на сегодня пользуются участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство - форма собственности, которая позволяет не только беспрепятственно осваивать купленный участок, - конечно, при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и норм. А также - получить прописку в доме и почтовый адрес. Для тех, кто перебирается за город на постоянное место жительства, это существенный момент. Покупка ИЖС - один из самых беспроблемных для покупателя вариантов сделки, но и здесь есть свои нюансы. Земля под ИЖС делится на две категории. Она бывает либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное - это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.). Поэтому, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, земля не может быть продана, а только передана в аренду, так что покупателю необходимо заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома (если он есть на участке) или после его строительства. Риэлтеры советуют настаивать на том, чтобы продавец оформил право собственности на участок самостоятельно: процедура оформления длится полтора-два месяца. Также при покупке земли под ИЖС, на которой уже имеются постройки, необходимо выяснить, не самострой ли баня, сарай, гараж или летняя кухня, предусмотрены ли они планом застройки участка. Нужно требовать от хозяина, чтобы они были официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Второй достаточно беспроблемный вариант, который котируется наряду с ИЖС, - участок в садоводстве, предназначенный для "для дачного строительства" или "для ведения дачного хозяйства" - это классические 6 соток с домиком или без, которые позволят владельцу сажать цветы или картошку. А также - строить дом для сезонного проживания, но есть не слишком приятный нюанс: "садоводы" зависят от всего садоводческого товарищества в целом, от тех условий, правил, решений, которые принимаются на общем собрании, даже если он не вступил в члены садоводства. Собственник индивидуального жилого дома принимает все решения самостоятельно. Сложные отношения Если продается участок под ЛПХ, надо понимать, что гарантированно его можно использовать только для производства сельскохозяйственной продукции, иными словами - разбить там сад-огород. Участки со статусом ЛПХ тоже подразделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный участок, категория - "земли населенных пунктов", в недавнем прошлом - "земли поселений"). И - участок за чертой поселений (полевой земельный участок). В первом случае покупатель имеет право на возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, - разумеется, в рамках действующих градостроительных правил. Правда, и в таком доме нельзя будет прописаться. В случае же, если участок со статусом ЛПХ расположен за чертой поселений, то дом или еще что, например, баню, на нем построить по закону никак нельзя. Чтобы построить на участке под ЛПХ дом и переехать жить в него из города на законных основаниях, нужно менять целевое назначение. Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории регламентируется Земельным кодексом РФ (ст. 79) и Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (ст. 7). В зависимости от площади массива и категории земли решение об изменении целевого назначения принимает либо глава администрации района, либо губернатор области. Для подачи соответствующей заявки придется собрать большой пакет документов: документы описания местоположения участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключение различных государственных инстанций. Кроме того, необходимо оплатить недоимки государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение государством продукции с данного массива. Процедура перевода земельного участка из ЛПХ в ИЖС длится в среднем от 6 до 12 месяцев. Похожая история - с участками сельскохозяйственного назначения. Чтобы получить право на застройку участка, его также необходимо перевести в участок с разрешенным использованием ИЖС. Основной недостаток для частного покупателя здесь состоит в том, что эти участки земли часто бывают очень большими - далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько маленьких, в которых обычно заинтересованы покупатели, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.). А проводить все эти мероприятия придется за счет получателей земли. Если нельзя, но очень хочется Бывают и редкие случаи, когда давно выделенный участок попадает в границы заповедника, водоохранной зоны или другой территории, земля которой не подлежит приватизации. Бывает также, что владелец или пользователь такого участка пытается сбыть его с рук. Такие участки редки на рынке, а местоположение их чаще всего уникально. Но покупателю следует быть особенно осторожным - как правило, права на участок не оформлены, и сделать это предлагается как раз за счет покупателя. А тут возможны варианты. Владелец сохранил документы, подтверждающие законность получения участка в собственность (это может быть документ любой давности - главное, чтобы он был выдан органом власти, либо - документ о сделке, зарегистрированной в установленном порядке). В этом случае, если участок впоследствии попал в категорию земель, которые могут быть только в федеральной, региональной или муниципальной собственности (но никак не в частной), власти могут пойти одним из двух путей: первый - обратиться в суд с иском об изъятии участка для государственных или общественных нужд. Но в ходе процесса властям придется доказывать, что именно этот участок препятствует таким нуждам, да и само изъятие возможно только на условиях соразмерной денежной компенсации с учетом рыночной цены имущества. Поэтому власти чаще всего прибегают ко второму варианту: после оформления недостающих документов (кадастровый план и др.), разрешают пользоваться землей. Разумеется, при этом надо будет соблюдать требования природоохранного законодательства (запрет на применение химудобрений, распашку земель, возведение капитальных строений - помимо уже имеющихся, и т. п.). Садовые товарищества располагались на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. На сельхозземлях, как правило, разрешалось возводить только некапитальные строения для хранения садового инвентаря - и в таких домиках не прописывали. Другое дело - товарищества, располагавшиеся на землях поселений, в которых дачные дома входили в общий жилищный фонд СССР - там прописка и была возможна. Достаточно вспомнить писательское Переделкино или академическое Комарово, которые были постоянным местом жительства для многих домовладельцев. Получить постоянную регистрацию вне существующего уже поселения можно, если доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. А для доказательства - изрядно потрудиться: существуют многочисленные административные ограничения. Дом не может считаться жилым, если не подключен к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: электрической, паровой или газовой системы отопления, позволяющая обеспечивающую подачу тепла на всю площадь строения. Если он в аварийном состоянии. Если неисправны сантехника, двери и окна, крыша. Стоять жилой дом должен на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте и быть теплоизолированным - при этом учитываться будет даже толщина стен. Все это означает процесс экспертиз.
Если у Вас остались вопросы, можете задать их Hашим специалистам +7978-26-13-245, trust.com@inbox.ru
